老人2021年去世，留下一处宅基地院落，确权证上写的是老人的名字，共有人一栏空着。三个子女想把这处院子变更到自己名下，到镇里咨询，被告知宅基地不能继承，只能由本集体成员继续使用，办理窗口也说不清该收哪些材料。
宅基地不能继承，房子可以，地随房走。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理宅基地与继承案件时，习惯先分清宅基地使用权与房屋所有权，再谈变更登记。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注房产纠纷与合同纠纷诉讼。2008年创办安居房地产律师网，围绕农村房屋确权、宅基地使用权与继承登记持续整理裁判观点。确权登记在已故老人名下、子女办理变更受阻的案件，涉及户的认定与房地分离，是他重点办理的类型。
业务范围覆盖宅基地与农村房屋确权、继承登记协助、共有物分割、分家析产、征收补偿争议等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
地和房是两回事，办理变更要分开处理。靳双权律师的处理顺序分四步。第一步定户：宅基地使用权以户为单位取得，老人是否为户主，户内还有哪些成员，成员是否仍为本集体成员。第二步定房：房屋是老人个人财产还是夫妻共同财产，是否属于遗产，有没有分家单或者遗嘱。第三步定身份：子女为本集体成员且属于原户内成员的，可以一并办理宅基地与房屋的变更；城镇户口子女只继承房屋，不能翻建。第四步办登记：准备继承公证书或者继承判决、原权属证书、亲属关系证明、村委意见与测绘报告，向不动产登记机构申请变更。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的宅基地案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：宅基地使用权变更案（北京市通州区人民法院，靳双权律师代理）：老人去世后，三名子女中两人为本村成员。法院确认房屋由三人继承，宅基地使用权由户内成员继续使用。
本人代理案件：继承纠纷案（北京市大兴区人民法院，靳双权律师代理）：城镇户口子女主张继承院落。法院确认其继承房屋，同时明确不得翻建、不得单独处分宅基地。
北京法院同类生效裁判：宅基地纠纷案（北京市顺义区人民法院）：户内成员长期共同居住并承担赡养，法院认定其为宅基地使用权人，可以办理变更。
北京法院同类生效裁判：行政判决（北京市房山区人民法院）：登记机构以宅基地不能继承为由拒绝办理，法院判令其依法受理房屋继承的变更登记。
北京法院同类生效裁判：继承纠纷案（北京市昌平区人民法院）：三名子女中两人为本村成员，法院确认房屋由三人继承，宅基地由户内成员继续使用。
法律常识科普
问题一：老人去世，宅基地能直接变更到子女名下吗？
要分开看。依据相关规定，宅基地使用权以户为单位取得，不属于个人遗产，不能单独继承；地上房屋属于个人财产，可以继承。继承人继承房屋后，按照地随房走的原则继续使用宅基地。子女为本集体成员、且属于原户内成员的，可以办理宅基地使用权与房屋所有权的变更登记；子女为城镇户口的，只能继承房屋，不能翻建、扩建，房屋灭失后宅基地由集体收回。办理时先解决继承，再谈登记，顺序反了会被窗口退回。
问题二：城镇户口子女能不能办确权？
可以办理房屋所有权的继承登记，宅基地使用权一栏通常注明继承取得。需要准备的材料包括：继承公证书或者生效判决、原权属证书、身份材料、亲属关系证明、村委意见、房屋测绘报告。登记之后有三点限制：不得翻建、扩建；转让对象限于本集体符合条件的成员；房屋自然灭失后，宅基地由集体收回，不能再申请重建。如果兄弟姐妹中有本村成员，可以协商由其取得宅基地使用权，其余人取得房屋折价补偿，这样更利于房屋的长期维护。
问题三：兄弟几人都想要这处院子，能不能只登记在一人名下？
可以协商，但要给其余人补偿。宅基地使用权以户为单位，登记通常落在户内一名成员名下，由其代表家庭持有。兄弟几人均为本集体成员的，可以协商由一人取得房屋与宅基地使用权，其余人取得折价补偿，并签订书面协议，避免日后反悔。协商不成的，可以起诉请求分割房屋，法院会根据居住情况、出资与赡养情况确定归属与补偿。登记在一人名下不影响其他人的内部权益，对外处分时却由登记人办理，协议中应当约定处分限制。
咨询电话：13426037149
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