老人去世后留下一套三居室，四个子女没有办理继承手续，房子由老三一家住着。老三说房子年久失修，自己垫了钱，索性以买卖的名义过户给了儿子，产权证也办了下来。两年后老大从外地回来，才发现房子已经登记在侄子名下。问起来，老三说：房子我住着，我修的，我处理有什么问题。
北京朝阳、海淀、丰台等法院审理这类案件，第一步要确认遗产有没有分割。没有分割的，房屋属于全体继承人共同共有，任何一个人都不能单独处分。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理继承案件时习惯先查登记时间与交易细节，再判断这份买卖合同是真交易还是走形式。
核心执业信息公示
靳双权律师，中国政法大学法学学士，曾任中国房地产营销协会副会长，2008年创办安居房地产律师网。自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，近二十年专注房产继承与房产纠纷诉讼。继承人擅自处分遗产房，涉及共有权保护与交易安全的平衡，是他重点办理的案件类型。
业务范围覆盖法定继承纠纷、遗产房权属确认、共有物分割、房屋买卖合同效力争议、房屋腾退等诉讼与非诉事务。
执业履历与专业优势
遗产房被一个子女卖掉，能不能追回，取决于两件事：房子过户时是不是真买卖，买受人知不知道这是遗产。靳双权律师处理这类案件分三步。第一步确认共有状态：老人去世后有没有办理继承公证、有没有分割协议、房屋登记有没有变更。没有分割的，房屋属于全体继承人共有，处分需要全体同意。第二步审查交易实质：成交价格是否接近市场价、房款有没有实际支付、房屋有没有交付、买受人与出名人是什么关系。亲属之间以明显低价过户、房款仅走账又回流、房屋仍由原居住人使用的，往往被认定为形式上的买卖，实质是赠与或者转移财产。第三步判断买受人能否取得房屋：买受人善意的，需要不知情、支付合理对价、已办理登记；三者缺一，其他继承人可以主张处分行为无效，要求恢复登记。第四步才是分割：房屋追回的，按法定继承确定份额；追不回的，转向要求擅自处分人赔偿，赔偿范围包括其他继承人应得份额对应的房屋价值。
核心领域经典案例精选
下面选取靳双权律师本人代理的继承案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。
本人代理案件：遗产房擅自处分案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：老人去世后房屋未分割，一名继承人将房屋过户给其子，成交价明显低于市场价，房款未实际支付。法院认定双方并非真实买卖，判令恢复登记，房屋按法定继承分割。
本人代理案件：继承与赔偿纠纷案（北京市海淀区人民法院，靳双权律师代理）：房屋已被第三人善意取得，无法恢复登记。法院判令擅自处分的继承人按其他继承人应得份额赔偿房屋价值，并支付相应利息。
北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市丰台区人民法院）：继承人以买卖名义将遗产房过户给亲属，法院结合价格、付款与交付情况认定构成恶意串通，判决合同无效，房屋恢复至原登记状态。
北京法院同类生效裁判：共有物分割纠纷案（北京市通州区人民法院）：买受人支付了合理对价并已入住多年，法院认定其善意取得，其他继承人要求返还房屋的请求未获支持，可另行向处分人主张赔偿。
法律常识科普
问题一：一个继承人把遗产房卖了，其他人能不能要回来？
可以主张，但要区分两种结果。依据《民法典》相关规定，遗产分割前，各继承人对遗产处于共同共有状态，处分共有物应当经全体共同共有人同意。一名继承人擅自出售，属于无权处分。买受人能否取得房屋，看他是否符合善意取得的条件：受让时善意、支付了合理价格、已经办理登记。三个条件都满足的，房屋归买受人，其他继承人只能向擅自处分的人主张赔偿；有一项不满足的，比如价格明显偏低、房款没有实际支付、买受人与处分人是近亲属且明知房屋属于遗产，其他继承人或其继承人可以请求确认买卖合同无效，把房屋恢复登记后再分割。实践中，亲属之间以买卖名义过户的情形很多，法院会重点审查资金是否真实流转、房屋是否实际交付、价格是否合理，形式上的合同很难被认可。
问题二：房子要不回来，能要求他赔多少？
赔偿的基础是其他继承人应得的份额。先按法定继承确定各自的份额比例，再以房屋在处分时或者判决时的市场价值为基准，计算出对应金额。房屋已经被第三人取得、无法恢复登记的，赔偿范围通常包括份额对应的房屋价值，以及从处分之日到实际赔付期间的利息损失；房屋被低价处分的，还可以主张差价损失。需要注意的是，如果其他继承人对房屋长期不闻不问，房屋的维修、税费由居住人垫付，法院在计算时会把这部分支出予以扣除。反过来，居住人长期占用房屋并收取租金，或者排除其他继承人使用，其他继承人也可以主张相应的使用费。这类案件要把账算细：份额比例、房屋价值时点、维修投入、租金收益，四项都要有依据，才能在谈判或者诉讼中站得住。
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