北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
张某霖向本院提出诉讼请求：1.依法判令张某文协助张某霖将坐落于北京市大兴区一号房屋（以下简称一号房屋）过户至张某文名下；2.诉讼费用由张某文承担。
事实和理由：2004年6月20日，张某霖、张某文签订《借名购房协议》，张某文借用张某霖的名义，于2004年6月26日购买一号房屋，并于2005年2月21日取得产权证，产权登记在张某霖名下；双方所签订《借名购房协议》第七条约定：“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”；双方经多次沟通，张某文仍未能按照合同约定及时配合将张某霖名下的房屋过户，张某文构成违约，给张某霖造成损失；现双方当事人无法达成一致意见，故张某霖诉至法院，请求判如所请。
被告辩称
张某文辩称，不同意张某霖的诉讼请求；张某文现在具有在北京市的购房资格，已经交纳社保满5年，但张某文有两个孩子，现在也想买房，如果将诉争一号房屋过户至张某文名下，会增加再次买房的负担（多交首付款等），所以不同意配合过户。
本院查明
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年6月26日，在售楼处，M公司（出卖人）与张某霖（买受人）签订《商品房买卖合同》（含附件），双方约定出卖人以出让方式取得位于北京市大兴区某地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定为“F小区”，买受人购买的商品房为上述“F小区”的一号房屋（即诉争一号房屋），该商品房的用途为住宅，总价为344651元，
张某文、张某霖系兄妹关系；就支付首付款情况，张某霖主张当时的首付比例为总价款的20%，交了6、7万元，张某文主张当时向开发商交了70000元现金，因金额不大，并未转账付款；就偿还银行按揭贷款情况，双方当事人主张张某霖将指定扣款的银行卡交与张某文，由张某文按期存入款项，并由贷款银行按期扣款，后在2013年由张某文一次性偿还剩余银行按揭贷款。
双方当事人均主张系由张某霖办理一号房屋的入住手续，并由张某文对房屋进行装修，先是由张某文将房屋对外出租，之后张某文居住在一号房屋；在2019年12月19日，张某文一次性向物业公司交纳了一号房屋自2016年至2019年的物业费合计5916.80元；同日，张某文交纳2019-2020年度供暖费2826.30元。
针对一号房屋颁发有所有权证；该证书载明房屋所有权人为张某霖，房屋坐落为大兴区，房屋建筑面积为94.21平方米，设计用途为住宅。
就双方当事人存在借名购房的事实，张某霖提交落款时间为2004年6月20日的由张某文（甲方）与张某霖（乙方）签订的《借名购房协议》；张某文认可该协议真实性；该协议第一条载明：“甲方以乙方名义购买位于北京市大兴区一号房屋，建筑面积94.21平米”；该协议第四条载明：“甲方于2004年8月5日以乙方的名义与银行签订了贷款相关文件并由甲方通过乙方的银行账户交纳了购房首付款……”；该协议第七条载明：“待北京市大兴区一号房屋能够办理过户时，甲方需及时变更房屋所有权，如甲方拖延不进行变更房屋手续，给乙方造成不能购买其他房屋的情况，则甲方需向乙方承担总房款的万分之一支付违约金，并且乙方有权向法院提起诉讼”。
裁判结果
驳回张某霖的诉讼请求。
房产律师靳双权点评
借名购房合同关系是指当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益的合同关系；主张借名买房关系存在的借名人需对双方存在借名买房合同关系承担举证责任，如借名人不能提交证据或提交的证据不能达到高度可能性的证明标准，则举证不能的不利后果需借名人自行承担；若借名人能够证明双方存在借名买房合同关系的，可以依据合同要求出名人办理房屋所有权转移登记手续。据此，本案争议焦点即为双方当事人之间是否在2004年购买一号房屋时成立借名购房合同关系。就此，法院有以下几点考虑。
第一，从出资角度看，系以张某霖名义支付首付款及办理银行按揭贷款，现无充分证据证明系张某文实际交纳全部房款。
第二，从占有使用涉案房屋，即从实际享有房屋权益角度看，现有证据仅能证明系张某文在张某霖起诉前的2019年12月19日（张某霖在2019年12月26日向法院提交起诉状）交纳了一号房屋的物业费及供暖费，没有张某文对房屋进行装修及持续交纳供暖费、物业费等相关费用的充分证据；即使双方当事人所主张诉争一号房屋曾对外出租属实，根据交易习惯，一般亦系由房东（业主）负担物业费、供暖费支出。
第三，从双方签订书面借名购房协议角度看，《借名购房协议》的落款时间为2004年6月20日，其中载明房屋坐落为“北京市大兴区”，建筑面积为94.21平方米，但在之后的2004年6月26日张某霖与开发商所签订《商品房买卖合同》中小区名称尚为“F小区”，房屋建筑面积为93.78平方米，而《借名购房协议》所载明上述房屋坐落及建筑面积系与之后所颁发房屋所有权证一致；而且，《借名购房协议》载明“甲方于2004年8月5日以乙方的名义与银行签订了贷款相关文件……”，记载了在2004年6月20日之后所发生的事实；据此可以认定，《借名购房协议》肯定不是在签订《商品房买卖合同》之前签订，但经法院询问，双方当事人均否认存在倒签等行为，故该《借名购房协议》系伪证；因该协议系双方当事人所共同签订，故涉嫌虚假诉讼。
