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北京房产律师靳双权——一起恋爱期间购房登记在对方名下后分手引起的产权纠纷

2021-10-02 20:48:41 1 admin

 

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

 

 

原告诉称

原告张某强向本院提出诉讼请求:请求确认张某强对登记在李某香名下的位于北京市1号房屋享有50%的所有权。

事实与理由:原告系商人,1993年来北京市考察经商环境时与被告结识。在之后的交往中,原告告诉被告已经结婚,但被告对此并不介意。1994年,原、被告双方确定了恋爱关系。同年,被告辞去原有工作,开始当原告的助理,协助原告在大陆开展商务活动。此后二十年,被告与原告一直保持着持续、亲密、稳定的二性关系。

原告是X公司负责人,该公司在大陆开展的商务活动是推销其代理的境外生产的药品。被告协助原告进行客户联络工作,并管理原告的往来资金。被告为原告公司工作,每月会从公司领取工资,从最初2000元涨到后来的5000元。另外,被告作为原告的同居女友,原告将在大陆开展商务活动的数张银行卡都交由被告掌管。原告同意被告将原告银行卡里的经营收益大量、频繁地转到被告的银行卡,一方面是保障原、被告之间当时及将来的共同生活,让被告有安全感;另一方面在原告公司商务活动有需要时,放在被告卡上的钱也会拿出来周转。因此,多年来原告与被告的银行卡有大量频繁的资金往来。

原、被告二人在大陆工作和生活期间高度交织在一起,财产混同一处由被告保管。1994年至2004年,二人曾租房作为公司办事处并共同居住在一起。2004年,原告为了稳定公司在北京市的经营场所,也为了改善原、被告的共同居住条件,决定购买与原租住房屋位于同一小区、同一幢楼房中面积更大的一处住房,即本案争议的位于北京市1号房屋。由于原告为美国居民,无法办理银行按揭贷款,同时也为了让被告有“安全感”,双方商定该房以被告的名义购买,用原在被告处保管的资金支付首付款,此后的按揭贷款也是用原告放在被告处保管的资金分期偿还。

所以,诉争房屋系由原告全额出资购买,包括首付款及按揭贷款部分。办理完购房手续后,房屋产权证一直由原告保管,该房屋一直作为原告公司在北京的经营场所使用,也是原、被告在北京的共同居所。

购房时,原告与被告是有将来要结婚的意愿的,该房屋是为双方构筑共同生活的一个保障。原告当时与妻子的夫妻感情已根本破裂,只是考虑二个孩子年纪尚小,又与她维系了几年有名无实的婚姻,最终原告与妻子在2006年6月30日解除了婚姻关系。此后,原告向被告多次表达结婚的愿望,但被告当时表示只想俩人在一起,双方的结婚事宜被一拖再拖,直至2013年,原告的二个孩子已成年,原、被告开始正式谈婚论嫁。被告随原告到美国探望家人,祭拜祖坟。只是后来因原告的商业活动遇到挫折,导致双方感情出现危机。2014年8月25日,被告主动提出与原告分手。

综上,无论是否认定原告与被告之间法律意义上的同居关系,原、被告之间保持着密切的生活和经济联系是不争的事实。原告与被告交往是以长期共同生活为目的,在原告离婚后更是多次与被告谈婚论嫁。原告将自己的银行卡交给被告管理使用,是出于感情和信任,是为了达到共同生活的目的,双方财产高度混同,已构筑了经济共同体,买房显然也是为了双方共同利益而实施的共同购房行为。据此,依据物权法第一百零三条的规定,应当认定诉争房屋为原、被告按份共有。另,鉴于双方存在非常密切的关系,买房时原、被告并没有约定对所购房产各自所占份额,因此,依据物权法一百零四条的规定,应当认定原、被告对该房屋等额共有。

 

被告辩称

被告李某香辩称,不同意原告的诉讼请求。

原告属于重复起诉,违反一事不再理原则。理由是,原告于2015年在区人民法院起诉被告,诉请是确认本案诉争房屋的所有权归原告一人所有。经两级法院审理,判决驳回了原告的该项诉请;原告主张的依据为双方存在同居关系和原告出资购房,但区人民法院已否定上述事实成立;原、被告之间主观上没有共同购房的合意,诉争房屋是被告经过自有资金购买,用自有资金还贷,房屋产权登记在被告名下,区人民法院的庭审笔录显示原告称对贷款事实不清楚,可以证明双方不存在出资购房,否则怎么连这个都不清楚;原告主张50%份额没有理由,原告称存在借名买房关系,但原告没有提交任何书面或口头的借名买房协议,原告称同居关系,但这个关系没有成立。

原告提交录音证据用以证明被告认可是原告支付的首付款,但经过鉴定,结论是被告没有说“没错”,即被告没有对原告的主张表示认可;录音证据第7页,被告说房子肯定是我的,原告对此没有反驳,说明原告认可录音里的陈述内容;被告一直没有认可录音真实性,抛开身份不谈,内容本身也无法证明原告主张;购房首付款使用的是被告光大银行账户,而原告转账给被告的银行卡是交通银行,转账款项也没有备注购房;原告主张是原告还的款,但被告一直是通过存现金的方式还款,与原告无关。

法院调取的李某香账户显示,除了原告转给被告56万元外,购房期间还存在其他账户转给被告49万元的情况,原告不能证明56万元就是为了买房,恰恰可以证明被告购房款使用的不是原告的资金;根据相关规定,不管有没有出资,只要没有借名买房的协议,法院都不支持,更何况原告没有证据证明出资事实;原告主张财产混同没有法律依据,只有法人之间才有财产混同,法律没有规定自然人之间有财产混同。

 

被告辩称

原、被告于1993年自行相识,1994年双方确立恋爱关系。张某强称,双方此后同居至2014年8月,李某香对此不予认可。张某强于2006年6月30日与前妻离婚。位于北京市1号房屋登记在李某香名下所有,房屋所有权证取得时间为2004年12月15日。后该房屋经补办房屋所有权证,该房屋坐落明确为北京市1号。

2004年11月22日,诉争房屋的卖方王五出具订金收据一份,载明于2004年11月22日收到买方李某香购房订金4万元。2004年11月22日,M公司出具收据一份,载明今收到李某香交来服务费、保险费共计8065元。2004年12月13日,卖方王五与买方李某香签订《房屋买卖合同》,李某香购买北京市1号房屋(建筑面积184.02平方米)。合同约定,房屋总价款为120万元。2004年12月15日,该房屋产权登记在李某香名下,规划用途为公寓。

2004年12月23日,李某香作为借款人与中国光大银行签订《个人贷款合同》,贷款金额为人民币64万元,贷款期限为180个月,自2004年12月23日起至2019年12月23日止,还款方式为等额还本付息法,年利率为5.31%,月还款额为5165.03元。2005年8月27日,该处房屋设立了抵押登记,抵押期限为2004年12月23日至2019年12月23日。后该房屋用于原告在北京市经营办公使用,该房屋内亦有原、被告的个人生活用品。

2015年,张某强在区人民法院对李某香提起同居关系析产纠纷之诉,要求:1.确认双方的同居关系于2014年8月解除;2.确认北京市1号房屋归张某强所有,张某强按该房屋市场价值20%的比例补偿李某香房屋折价款239.8万元;3.李某香返还张某强一克拉钻戒一枚、翡翠戒指一枚、一克拉钻石项链一条;4.李某香返还张某强81万元。

2016年12月30日,区人民法院经审理作出民事判决书,判决驳回张某强之诉讼请求。张某强不服该判决,提起上诉。第二中级人民法院于2017年12月28日作出民事判决书,认定:“对于张某强以其与李某香之间存在同居关系为由要求分割1号房屋及李某香返还81万元的诉讼请求,鉴于张某强与李某香之间是否存在同居关系不属于人民法院民事案件的受理范围,且双方对1号房屋及上述转款的法律关系说法不一,故对张某强的该项主张,本院亦不予处理,张某强依法可另行主张”,并作出判决:驳回上诉,维持原判。

在上述案件中,李某香提交其名下的中国光大银行对账单,该账户显示2004年11月24日存入35万元,12月17日转出4万元,12月20日转出31万元。李某香称,上述款项为购房的订金及首付款。同时,李某香提交中国光大银行对账单,以证明房屋贷款均系其所偿还。该账户显示2004年12月23日个贷放款64万元,自2005年1月起至2008年3月该账户内每月存入的金额来源为续存或转入。2008年6月至2014年12月该账户内不定期由李某香招商银行账户转入数额为5000元至1万元不等的金额。

张某强称,李某香上述招商银行账户与张某强招商银行账户联系密切,自2008年4月30日起至2014年10月22日,张某强的招商银行账户累计向李某香的招商银行账户转入773.9万元,该李某香的账户累计向张某强的招商银行账户转入222.9万元。张某强的招商银行账户累计向李某香的招商银行账户转入361.6万元,该李某香的账户累计向张某强的招商银行账户转入144万元。

庭审中,张某强主张双方确定恋爱关系后同居至2014年8月。对此,李某香不认可双方存在同居关系,承认双方确有两性关系,且张某强曾在诉争房屋内居住过,但并不是长期、连续居住。

庭审中,张某强提交2013年其携李某香回美国探望家人、祭拜祖坟的照片。对此,李某香认可真实性,不认可关联性和证明目的。张某强另提交诉争房屋的照片,显示房屋内有办公桌椅、办公文件,卧室内有双人床一张,衣柜一个,床褥及女性衣物若干。对此,李某香认可真实性,不认可证明目的,主张张某强长期不在大陆居住,未在北京有自己的房屋,双方未同居,该房是双方便于合伙做生意使用,由于该房屋长期被张某强霸占,李某香已要求收回,并索要占用费用。

庭审中,张某强主张因其系美国地区居民,无法在购买房屋,故诉争房屋由其全额出资并以李某香的名义购买。购房后,该房屋亦系其在从事药品生意的办公场所,其与李某香之间除了存在同居关系之外,李某香还是其雇用的员工,其用于经营的银行卡亦由李某香持有,故诉争房屋应归双方共有。对此,李某香则主张诉争房屋属于外销商品房,张某强作为美国人有购房资格,根本不需要以李某香的名义购房。双方之间确曾是恋爱关系,不存在同居关系,诉争房屋系其个人出资所购,因双方曾经合作经营药品生意,故其将诉争房屋作为双方合作经营的办公场所使用,双方名下银行卡账户间的资金往来亦系合作经营所用及利润分配。关于李某香主张的原、被告系合作经营药品生意,李某香称没有相关书面协议。

庭审中,张某强主张诉争房屋系由原告全额出资购买,包括首付款及按揭贷款部分,其中购房首付款全部来自于李某香交通银行账户,当时李某香取过一笔款360230元,该笔钱是从张某强名下的交通银行卡分笔汇入至李某香在交通银行的卡内,其中2004年9月26日汇入10万,2004年10月9日汇入10万元,2004年10月18日汇入5万元,2004年10月25日汇入5万元,2004年11月22日汇入13万元,2004年11月29日汇入3万元,2004年12月17日汇入10万元,共计56万元。至签合同当日,从张某强的银行卡内向李某香的银行卡内已转款43万元。李某香于2004年11月22日取现金4万元,11月23日取现金360230元。

李某香对此不认可,称购房首付款使用的是李某香在光大银行账户内的钱款,而张某强转账给李某香的银行卡是交通银行的卡,转账款项也没有备注购房,除了张某强转给李某香56万元外,购房期间还存在其他账户转给李某香49万元的情况,张某强不能证明56万元就是为了买房,可以证明李某香购房款使用的不是张某强的资金。

庭审中,关于诉争房屋的贷款本息,张某强主张15年的月供金额累计不到100万元,根据光大银行、招商银行出具的交易明细单显示,被告的按揭月供还款绝大多数都是由其两张招商银行转入指定的还款账户。根据原告与被告银行卡之间的资金往来记录,仅在2008年4月至2014年10月间,从原告的招商银行卡净流入上述被告的二张招商银行卡内的资金总额高达768.6万元,这充分说明,诉争房屋的按揭贷款也是由原告全额支付的。对此,李某香不予认可。

诉讼中,本院依当事人申请就诉争房屋档案、双方银行流水往来情况分别到国土资源局、交通银行进行调查核实。对本院调取的房屋档案、银行流水,双方均认可真实性。

诉讼中,本院应张某强的申请已对李某香名下的北京市1号房屋进行了财产保全。

 

裁判结果

一、确认位于北京市1号房屋为张某强与李某香共同共有;

二、驳回张某强的其他诉讼请求。

 

律师点评

因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。

首先,本案中张某强陈述1994年双方确定恋爱关系,后同居至2014年8月,李某香否认双方存在同居关系,主张双方确有两性关系,张某强曾在诉争房屋内居住过,但并不长期、连续居住。根据本案查明的事实,张某强与李某香于1993年相识,于1994年确定恋爱关系,诉争房屋于2004年购买。

购房后,该房屋用于张某强所办公司的经营活动,并具备住宿条件,房屋内有女性衣物,且张某强曾在诉争房屋内居住;其次,双方曾存在长期稳定的恋爱关系,张某强携李某香去美国拜访亲友的事实可以印证双方具有结婚的目的;再次,双方存在大量资金往来,且大部分系张某强转账给李某香;另,根据谈话录音,鉴于李某香未对录音真实性、完整性申请鉴定,法院认定该证据未经篡改、剪辑。在录音中李某香提到买房是原告为了给被告安全感,依常理,若是李某香自己出钱买房,原告给被告安全感与诉争房屋有何关系?结合上下文可以得出结论,即张某强为了给李某香安全感而为李某香出钱买房。

综上,可以认定诉争房屋存在张某强出资购买的事实。但因出资具体数额原告不能举出翔实证据,而被告虽否认原告出资购买房屋,但从诉争房屋购买后的使用情况及双方产生矛盾争议后的对话,不能确定诉争房屋是被告独资购买。鉴于张某强自认原、被告等额共有诉争房屋,且双方就各自享有的份额均不能予以证明,因此法院综合考虑,认定诉争房屋为原、被告双方共同共有。

关于李某香辩称双方系合作经营的问题。首先,双方并非个人合伙关系,个人合伙讲究盈利共享、风险损失共担。但根据本案李某香提交的证据,无法证明双方系合伙做生意,考虑到双方恋爱这一事实,应认定为李某香帮助张某强打理其在大陆的生意,故李某香主张双方系合作经营药品生意的抗辩意见,法院不予采信。